Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

hirnik

Злобное

Сподобился, блин. "Понаехали тут! Понаворовали! А я, коренной петербуржец, в коммуналке живу!!!" Это чернорабочий лекцию читал. С характерной расхлябанностью движений, развязностью поведения и эмоциональной раскачкой ЕВПОЧЯ.

Да, понаворовали. Хотите, расскажу, как именно? Рецепт простой: не менее трети дохода после налогов, но до съема и прочего откладываем. А лучше половину. А еще лучше - еще больше. Если надо, доширак кушаем, но откладываем. Не в тумбочку, естественно - мониторим, комбинируем, балансируем. Повторять... лет пять для начала хотя бы. Потом глобально переоцениваем план, и еще раз повторяем. И так до победного. Слабо?

И да, понаехали. Да, из сраной провинции, первый раз теплый сортир в жизни увидали, жопу лопухом вытирали. Как я люблю эти рассуждения про особые генетически врожденные тилигентность и столичный лоск, кто б знал... Передаются вместе с чернильным штампиком в паспорте, видимо.
Tzeentch

О благорастворении воздухов в финансовой системе - 2

Вернемся к теме американской ипотеки. Я про нее давненько писал уже. Но веселее с того времени жизнь не стала. Если просто открыть WSJ и немного полистать, то картинка замечательная. Судебная практика, по которой банкам отказывают в foreclosure на основании неподтвержденной, неправильно оформленной и т. д. и т.п. передачи прав на залог уже есть в куче штатов.

Мэн: банк HSBC суд послал лесом. С формулировкой про "документы, явно не заслуживающие доверия" (inherently untrustworthy). Между прочим, очень сильно сказано. См тут:
http://online.wsj.com/article/SB10001424052702304563104576357462376821094.html

Алабама. Аналогичная история - передача залога не была правильно оформлена при секьюритизации. Там суд тоже официально офигел (surprised to the point of astonishment). Такая же практика есть уже и по Каролине-Северной, Флориде, Нью-Йорку (штат который), Нью-Джерси, Техасу, Массачусетсу. Как минимум.

Орегон. Судья не просто прекратил foreclosure из-за неправильного оформления документов на залог, но еще и пришел к выводу, что MERS нарушает законы штата. MERS - это электронная система регистрации залогов на недвижимость, основа всей ипотечной истории, между прочим.
http://blogs.wsj.com/developments/2011/05/26/oregon-judge-denies-foreclosure-challenges-mers/

Юта. Генеральный прокурор штата уведомил Bank of America, что проводимые в штате выселения незаконны.
http://online.wsj.com/article/SB10001424052702304066504576345301199902240.html

Калифорния. Законодатели обсуждают возможность введения сбора с банков за каждую процедуру выселения. Примерно 20 тысяч USD.
http://blogs.wsj.com/developments/2011/04/26/to-deter-foreclosures-california-weighs-new-fee/

Снова Калифорния и Иллинойс. Генеральные прокуроры штатов выписали повестки в суд (subpoena) компаниям, которые занимаются подготовкой документов на foreclosure.
http://online.wsj.com/article/SB10001424052702304066504576345422453284118.html

И так далее, и так далее... Кра-со-та.

Почему я так в ипотеку вцепился? Тут нужно понимать, что только в фантастических рОманах ВНЕЗАПНО набИгают зомби, и начинается трэш, угар и содомия. В нашей суровой реальности настоящие кризисы развертываются медленно, потихонечку и не за один месяц. Те дела, по которым сейчас принимаются решения в судах, были поданы на рассмотрение когда? В 2008 году, в крайнем случае в 2009. То есть основная масса оформленных "левой ногой" документов еще где-то болтается. Один не слишком напрягающийся robo-signer за неделю обеспечит работой суд на год вперед. До ответчиков информация тоже далеко не сразу доходит. И чем больше будет судебной практики, тем более интересные вопросы всплывать начнут в количестве.

Теперь попробуем оценить масштаб бедствия. В отличие от российской ипотеки (ее иМпотекой не зря прозывают), в Штатах на кредитование завязана масса населения и огромные деньги. Цифры по собственно foreclosures можно там же, в WSJ, посмотреть. За апрель было инициировано 187 тысяч 400 выселений. См. тут:
http://online.wsj.com/article/SB10001424052702304520804576349881152311812.html
И это - сильное снижение на фоне юридических проблем, мораториев, правительственных программ реструктуризации и так далее. Да у нас столько за год не выдают кредитов, сколько у них за месяц дефолтится!

Там же можно и по срокам посмотреть, кстати. В среднем по кредиту, по которому пошла процедура foreclosure, была просрочка в 567 дней. Больше года. К вопросу о характерной скорости процессов.

Сколько из них затронуто проблемами неверного оформления документов? Я раньше давал оценку в десятки-сотни тысяч ипотечных договоров. Извините, ошибся. Заслушаем специалиста. Шейла Бэйр (Sheila Bair), руководитель FDIC (chairman of the Federal Deposit Insurance corp.). "Flawed mortgage-banking processes have potentially infected millions of foreclosures, and the damages against these operations could be significant and take years to materialize," - Sheila Bair, in testimony to a Senate committee. Перевожу: миз Бэйр считает, что проблемы могут потенциально быть в миллионах дел по foreclosure, причем всплывать они будут годами.

А сколько всего человек шкурно заинтересовано в этой самой ипотеке? О, это тайные знания! Есть такое Bureau of Labor Statistics, BLS. И в своих исследованиях расходов потребителей (Consumer Expenditure Survey) оно в том числе дает сведения о том, где именно эти самые потребители проживают. За 2010 г. данных пока нет, но за 2009 г. всего в жилье, находящемся в собственности, проживало 66% домохозяйств. Вроде бы много? Да, но mortgage free были только 25%. То есть, по грубой прикидке, вопросы ипотеки касаются примерно 40% домохозяйств.

Собственно, смотрим табличку "Housing tenure and type of area: Average annual expenditures and characteristics". Владельцы жилья в залоге (with mortgage) - 50,080 thousands units, то есть 50 с лишним миллионов домохозяйств. При средней численности домохозяйства 2,9 человек (из них 0,8 детей и 0,2 в возрасте 65 лет и старше)... хорошо, детей и стариков цинично выкидываем. Получаем, что вопросы ипотеки так или иначе касаются примерно 95 миллионов взрослых.

Так вот. У кого-то из наших либеральных либералов (как бы не у, извините за мат, Никонова, но ссылку протерял), по поводу нынешнего кризиса прочитал давненько. Что свободная экономика™ найдет решение, всем будет хорошо, все поют и пляшут, и только скептикам и предсказателям краха будет сильно стыдно. Не знаю, кто там нынче поет и пляшет, но музыка удивительно знакомая звучит. На Шопена чем дальше, тем больше похоже.

P.S. А вот этот цЫнизм мне просто понравился. Оставлю без перевода в качестве бонуса.

Bill Dallas, former chief executive of subprime lender Ownit Mortgage Solutions Inc., receives between 200 and 300 pieces of mail every month at his former company's California headquarters from companies looking to correct ownership flaws. "Am I surprised? Absolutely not," says Mr. Dallas, who founded and ran the subprime lender until its collapse in late 2006. "I knew this assignment problem was going to be an issue."